Hyra lägenhet 2026 - Viktiga förändringar

Det här behöver styrelsen veta om andrahandsuthyrning

Den 1 juli 2026 ändras reglerna i bostadsrättslagen. Syftet är att göra tillståndsprövningen mer flexibel och minska svårtolkade gråzoner för styrelser.

• Kravet på godkännande kvarstår: Vill en medlem hyra ut sin lägenhet i andra hand krävs fortfarande styrelsens samtycke - eller tillstånd från hyresnämnden om styrelsen säger nej.
• Beaktansvärda skäl krävs: Medlemmen måste ha giltiga skäl (t.ex. tillfälligt arbete/studier på annan ort, provboende som sambo eller sjukdom).
• Tillstånd för längre perioder: Tidigare gavs tillstånd ofta max ett år i taget. Nu kan styrelsen och hyresnämnden bevilja tillstånd för längre sammanhängande perioder direkt om medlemmens skäl kvarstår.
• Tidigare uthyrning väger mindre: Styrelsen kan normalt inte neka en ansökan bara för att medlemmen har hyrt ut tidigare. Historik ska endast vägas in om den tidigare uthyrningen skett i betydande omfattning. Obs! Endast uthyrningsperioder efter den 1 juli 2026 räknas in i denna bedömning.
• Styrelsen kan neka vid "befogad anledning": Styrelsen kan säga nej om det finns en befogad anledning. Det kan handla om att hyresgästen är känd för att störa grannar, eller att uthyrningen i föreningen blivit så omfattande att det försvårar den gemensamma förvaltningen.
• Lättare att stoppa "fejkade" inneboende: Om en medlem inte själv bor i lägenheten i beaktansvärd utsträckning räknas alla inneboendeupplägg som andrahandsuthyrning. Medlemmen kan alltså inte längre undgå tillståndskravet genom att spara ett låst rum och kalla hyresgästen för inneboende.
• Avgift för uthyrning (oförändrad regel): Om det står i stadgarna får föreningen ta ut en avgift för andrahandsuthyrning på max 10 % av prisbasbeloppet per år.
• Förverkande vid olovlig uthyrning: Att hyra ut i andra hand utan samtycke eller tillstånd är fortfarande en grund för att förlora bostadsrätten.

Nya regler för blockhyra och co-living

Vid blockhyra hyr en fastighetsägare ut minst tre bostadslägenheter i ett "block" till en juridisk person (t.ex. ett företag eller en kommun) som i sin tur upplåter dem vidare till privatpersoner. Den 1 juli 2026 förenklas och moderniseras detta system i jordabalken.

• Tre godkända syften: Vidareuthyrningen måste ha ett godkänt syfte: uthyrning till egna anställda, till en annan tydligt avgränsad grupp, eller till hyresgäster i en delningsbostad (co-living) där de boende har egna rum men delar kök och sällskapsytor.
• Snabbare process i hyresnämnden: Hyresnämnden ska inte längre detaljgranska varje enskilt avtalsvillkor. Prövningen förenklas och fokuserar på om syftet och förutsättningarna för blockhyra är uppfyllda.
• Skydd mot bulvanansvar: Lägenheter under en godkänd blockhyra undantas från den så kallade bulvanregeln. Detta skyddar fastighetsägaren från att automatiskt göras direkt ansvarig gentemot andrahandshyresgästerna.
• Möjlighet till "anpassad hyra": Parterna kan skriftligen avtala om en anpassad hyra. Vid en eventuell tvist prövar hyresnämnden hyran utifrån de särskilda förutsättningarna i blockhyresavtalet, istället för de strikta bruksvärdesreglerna.
• Enklare undantag från besittningsskydd: För företagsbostäder kan parterna i efterföljande led komma överens om att avstå från besittningsskydd i upp till ett år, utan att behöva söka godkännande hos hyresnämnden.
• Kringgående är inte tillåtet: Om blockhyran används för att medvetet runda hyresgästskyddet, eller om lägenheterna används för andra syften än de godkända, faller blockhyresreglerna och de boende får vanligt hyresgästskydd.

En ny lag: privatuthyrningslagen

Den 1 juli 2026 ersätts den gamla privatuthyrningslagen av en ny, modernare privatuthyrningslag (SFS 2026:772). Den gäller dig som hyr ut en bostad du äger (t.ex. bostadsrätt, villa eller Attefallshus) eller delar av den. Redan tecknade avtal fortsätter att gälla enligt sina gamla villkor.

• Upp till två självständiga bostäder: Tidigare gällde reglerna bara för den första uthyrda bostaden. Nu omfattas upp till två helt separata bostäder (t.ex. en bostadsrätt och ett Attefallshus). Att hyra ut rum i din egen bostad räknas inte in i denna gräns.
• Friare hyressättning: Du och din hyresgäst kommer överens om hyran tillsammans i avtalet. Den gamla, krångliga beräkningsmodellen som baserades på ränte- och driftskostnader slopas.
• Skydd mot överhyra (Obs! Retroaktiv risk): Hyran får inte vara väsentligt högre än för liknande privatuthyrda bostäder på orten. Om den är det kan hyresnämnden sänka hyran retroaktivt, vilket innebär att du blir skyldig att betala tillbaka överhyran med ränta.
• Tydliga regler för uppsägning:
• Vid tillsvidareavtal har både hyresgäst och hyresvärd 3 månaders uppsägningstid.
• Vid tidsbestämda avtal (t.ex. 1 år) kan hyresgästen säga upp avtalet med 3 månaders varsel, men du som hyresvärd är bunden av hela avtalstiden och kan inte avbryta kontraktet i förtid.
• Ansvar vid brister: Om bostaden har brister vid inflyttningen har hyresgästen tydliga lagstadgade rättigheter att kräva att felet åtgärdas, få hyresavdrag, säga upp avtalet direkt eller kräva skadestånd.

Övrigt: bostadsförmedling och hyrestvister

• Högre tak för förmedlingsavgift: Avgiften som yrkesmässiga bostadsförmedlare får ta ut av bostadssökande kopplas till prisbasbeloppet och följer därmed inflationen. Maxavgiften (inklusive moms) höjs till en tiondel (10 %) av prisbasbeloppet för en lägenhet, och en tjugondel (5 %) för ett rum. Avgiften får fortfarande bara tas ut om förmedlingen faktiskt leder till ett kontrakt.
• Straffbart att ta emot svarta pengar: Det är precis som tidigare olagligt och straffbart att ta emot eller betala otillåten ersättning (svarta pengar) för att säkra ett hyreskontrakt. Straffet för olaglig förmedlingsersättning är böter eller fängelse.
• Snabbare hyrestvister: För att korta ner långdragna processer införs två viktiga spärrar i mål om återbetalning av hyra:
• Det krävs nu prövningstillstånd för att Svea hovrätt överhuvudtaget ska ta upp ett överklagande från hyresnämnden.
• Du kan normalt inte lägga fram nya bevis eller omständigheter i hovrätten. All bevisning måste presenteras direkt under processen i hyresnämnden.

Vad gäller för avtal som redan finns?

• Gamla hyresavtal följer gamla regler: Avtal som har tecknats före den 1 juli 2026 regleras även fortsättningsvis av den gamla privatuthyrningslagen. Det innebär att du som hyresvärd i ett pågående gammalt avtal inte riskerar retroaktiv återbetalning av hyran. De nya reglerna om retroaktivitet och ränteberäkning gäller bara för kontrakt som skrivs eller förnyas efter den 1 juli 2026.
• Historiken i bostadsrättsföreningen nollställs: Den nya regeln om att tidigare uthyrning endast ska räknas om den skett i "betydande omfattning" gäller bara för uthyrningsperioder efter den 1 juli 2026. All uthyrningstid som medlemmen har haft före detta datum nollställs i praktiken. Styrelsen kan alltså normalt inte neka en ny ansökan efter den 1 juli 2026 med hänvisning till att medlemmen har hyrt ut mycket historiskt.