Wohnung mieten in Schweden 2026 - Wichtige Änderungen

Das muss der Vorstand über Untervermietung wissen

Am 1. Juli 2026 ändern sich die Regeln im Wohnungsgenossenschaftsgesetz (Bostadsrättslagen). Ziel ist es, die Genehmigungsprüfung flexibler zu gestalten und schwer auslegbare Grauzonen zu reduzieren.

• Genehmigung bleibt erforderlich: Möchte ein Mitglied seine Wohnung ("Bostadsrätt") untervermieten, ist weiterhin die Zustimmung des Vorstands oder - bei Ablehnung - eine Genehmigung des Mietgerichts erforderlich.
• Berechtigte Gründe erforderlich: Das Mitglied muss einen gültigen Grund haben, etwa Arbeit oder Studium an einem anderen Ort, Probewohnen mit einem Partner oder Krankheit.
• Genehmigung für längere Zeiträume: Bisher wurden Genehmigungen oft nur für maximal ein Jahr erteilt. Nun können Vorstand und Mietgericht direkt längere zusammenhängende Zeiträume genehmigen, wenn die Gründe fortbestehen.
• Frühere Vermietungen zählen weniger: Der Vorstand darf einen Antrag grundsätzlich nicht allein deshalb ablehnen, weil die Wohnung früher vermietet wurde. Frühere Vermietungen werden nur berücksichtigt, wenn sie in erheblichem Umfang stattgefunden haben. Hinweis: Es zählen nur Vermietungen nach dem 1. Juli 2026.
• Ablehnung aus berechtigtem Grund möglich: Der Vorstand kann einen Antrag ablehnen, wenn ein berechtigter Grund vorliegt, etwa wenn der Mieter als störend bekannt ist oder die Zahl der Untervermietungen die Verwaltung der Genossenschaft erschwert.
• Einfacher gegen Schein-Mitbewohner vorgehen: Wohnt ein Mitglied nicht mehr in nennenswertem Umfang selbst in der Wohnung, gelten alle Mitbewohner regelungen als Untervermietung. Das Mitglied kann die Genehmigungspflicht nicht mehr umgehen, indem es ein Zimmer verschlossen hält und den Mieter als Mitbewohner bezeichnet.
• Gebühr für Untervermietung (unverändert): Falls die Satzung dies erlaubt, darf die Genossenschaft eine Gebühr von bis zu 10 % des jährlichen Basisbetrags verlangen.
• Verlust des Wohnrechts bei unerlaubter Vermietung: Eine Untervermietung ohne Zustimmung oder Genehmigung bleibt ein Grund für den Verlust des Wohnrechts.

Neue Regeln für Blockmiete und Co-Living

Bei einer Blockmiete vermietet ein Eigentümer mindestens drei Wohnungen als 'Block' an eine juristische Person (z. B. ein Unternehmen oder eine Kommune), die diese anschließend an Privatpersonen weitervermietet. Zum 1. Juli 2026 wird dieses System im schwedischen Grundstücksgesetz vereinfacht und modernisiert.

• Drei zulässige Zwecke: Die Weitervermietung muss einem genehmigten Zweck dienen: Vermietung an eigene Mitarbeiter, an eine andere klar abgegrenzte Gruppe oder an Bewohner eines Co-Living-Konzepts, bei dem die Bewohner eigene Zimmer haben, aber Küche und Gemeinschaftsflächen teilen.
• Schnelleres Verfahren vor dem Mietgericht: Das Mietgericht prüft nicht mehr jede einzelne Vertragsklausel im Detail. Die Prüfung wird vereinfacht und konzentriert sich darauf, ob die Voraussetzungen und der Zweck der Blockmiete erfüllt sind.
• Schutz vor Strohmannhaftung: Wohnungen unter einer genehmigten Blockmiete sind von der sogenannten Strohmannregel ausgenommen. Dadurch wird verhindert, dass der Eigentümer automatisch direkt gegenüber den Untermietern haftet.
• Möglichkeit einer 'angepassten Miete': Die Parteien können schriftlich eine angepasste Miete vereinbaren. Im Streitfall bewertet das Mietgericht die Miete anhand der besonderen Umstände des Blockmietvertrags statt nach den strengen Vergleichsmietregeln.
• Einfacherer Ausschluss des Kündigungsschutzes: Bei Firmenwohnungen können die Parteien in nachgelagerten Mietverhältnissen vereinbaren, bis zu einem Jahr auf den Kündigungsschutz zu verzichten, ohne eine Genehmigung des Mietgerichts einzuholen.
• Umgehungen sind nicht erlaubt: Wird die Blockmiete genutzt, um bewusst Mieterschutzrechte zu umgehen, oder werden die Wohnungen für andere als die genehmigten Zwecke genutzt, gelten die Blockmietregeln nicht mehr und die Bewohner erhalten den normalen Mieterschutz.

Ein neues Gesetz: Das Gesetz über private Vermietung

Am 1. Juli 2026 wird das bisherige Gesetz zur privaten Vermietung durch ein neues und moderneres Gesetz über private Vermietung (SFS 2026:772) ersetzt. Es gilt für Personen, die eine "Bostadsrätt"-Wohnung oder ein Haus (z. B. Genossenschaftswohnung, Einfamilienhaus oder Attefall-Haus) ganz oder teilweise vermieten. Bereits abgeschlossene Verträge bleiben zu ihren bisherigen Bedingungen gültig.

• Bis zu zwei eigenständige Wohnungen: Bisher galten die Regeln nur für die erste vermietete Wohnung. Künftig fallen bis zu zwei vollständig getrennte Wohnungen darunter (z. B. eine Genossenschaftswohnung und ein Attefall-Haus). Die Vermietung einzelner Zimmer in der eigenen Wohnung zählt nicht zu dieser Grenze.
• Flexiblere Mietpreisgestaltung: Vermieter und Mieter vereinbaren die Miete gemeinsam im Vertrag. Das bisherige Berechnungsmodell auf Basis von Zins- und Betriebskosten entfällt.
• Schutz vor überhöhter Miete (Hinweis: Rückwirkendes Risiko): Die Miete darf nicht wesentlich höher sein als bei vergleichbaren privat vermieteten Wohnungen am selben Ort. Ist dies doch der Fall, kann das Mietgericht die Miete rückwirkend senken, sodass zu viel gezahlte Miete inklusive Zinsen zurückerstattet werden muss.
• Klare Kündigungsregeln:
• Bei unbefristeten Verträgen gilt für Mieter und Vermieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten.
• Bei befristeten Verträgen (z. B. ein Jahr) kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Der Vermieter bleibt jedoch an die gesamte Vertragsdauer gebunden und kann den Vertrag nicht vorzeitig beenden.
• Haftung bei Mängeln: Weist die Wohnung bei Einzug Mängel auf, hat der Mieter klare gesetzliche Rechte, die Beseitigung des Mangels zu verlangen, eine Mietminderung zu erhalten, den Vertrag sofort zu kündigen oder Schadensersatz zu fordern.

Weitere Änderungen: Wohnungsvermittlung und Mietstreitigkeiten

• Höhere Obergrenze für Vermittlungsgebühren: Die Gebühr, die gewerbliche Wohnungsvermittler Wohnungssuchenden berechnen dürfen, wird an den Basisbetrag gekoppelt und steigt damit entsprechend der Inflation. Die Höchstgebühr (inkl. Mehrwertsteuer) beträgt künftig ein Zehntel (10 %) des Basisbetrags für eine Wohnung und ein Zwanzigstel (5 %) für ein Zimmer. Die Gebühr darf weiterhin nur erhoben werden, wenn tatsächlich ein Mietvertrag zustande kommt.
• Schwarzgeld bleibt strafbar: Wie bisher ist es rechtswidrig und strafbar, unerlaubte Zahlungen (Schwarzgeld) anzunehmen oder zu leisten, um einen Mietvertrag zu erhalten. Die Strafe für unzulässige Vermittlungszahlungen reicht von Geldstrafe bis Freiheitsstrafe.
• Schnellere Mietstreitigkeiten: Um langwierige Verfahren zu verkürzen, werden bei Klagen auf Mietrückzahlung zwei wichtige Beschränkungen eingeführt:
• Für eine Berufung gegen Entscheidungen des Mietgerichts ist künftig eine Zulassung durch das Svea-Berufungsgericht erforderlich.
• Neue Beweise oder neue Umstände können in der Berufungsinstanz grundsätzlich nicht mehr vorgebracht werden. Sämtliche Beweise müssen bereits im Verfahren vor dem Mietgericht vorgelegt werden.

Welche Regeln gelten für bestehende Verträge?

• Bestehende Mietverträge unterliegen den alten Regeln: Verträge, die vor dem 1. Juli 2026 abgeschlossen wurden, werden weiterhin nach dem bisherigen Gesetz über private Vermietung geregelt. Das bedeutet, dass Vermieter bei laufenden Altverträgen keine rückwirkende Rückzahlung von Miete befürchten müssen. Die neuen Regeln zu rückwirkenden Anpassungen und Zinsberechnung gelten nur für Verträge, die nach dem 1. Juli 2026 abgeschlossen oder verlängert werden.
• Die Vermietungshistorie in Wohnungsgenossenschaften wird zurückgesetzt: Die neue Regel, wonach frühere Vermietungen nur zählen, wenn sie in 'erheblichem Umfang' stattgefunden haben, gilt ausschließlich für Vermietungszeiträume nach dem 1. Juli 2026. Frühere Vermietungszeiten werden praktisch nicht berücksichtigt. Der Vorstand kann daher einen neuen Antrag nach dem 1. Juli 2026 grundsätzlich nicht mit einer umfangreichen Vermietungshistorie vor diesem Datum begründen.